2024年燕郊常住人口87万，加上外来人口总数110万，而其中大概有10几万每天都固定在“燕郊—北京”两点一线的奔忙

　　同时人口混杂，除了东城白领还有全国各地跟随年轻人而来的老年人、儿童，以及北京的网约车司机、装修工人、小商贩等聚集在这里

　　而一座新城承载了上百万的过量人口，却无法因此收获更多的经济效益，就相当于消耗大量城市资源去供养一些注定要离开的人

　　毫不夸张地说，燕郊房东的心理防线已经被市场击穿午后正值北方太阳凶猛的时刻，跟随中介我站在了当下燕郊成交量第一的小区门口

　　因为这套房子一周内同时有3组客户在看，但每一个买家都在等待那个最低价另一方面如果卖不动想转租赁，又

　　踩盘当天遇到的几位房东，要么有了孩子着急置换，原有的房子就挂出来卖，要么已经准备离开燕郊了，低价脱手是他们对燕郊的最后一次期待

　　所以燕郊为什么会形成今天这样的局面一天一夜实地看下来，我对燕郊最大印象就是这里是一个借力而生的新城

　　从2008年北京房价暴涨，大量购房者向东转移涌入燕郊，到2010年燕郊认定为国家级高新区，承接北京企业转移这期间房价也从一开始的3000元/㎡，翻涨到7000元/㎡左右

　　而仅仅一河之隔的燕郊凭借独特地缘优势，吸引了大量投资客进场，加上30万通勤人口创造了海量的市场需求

　　后来的事情各位大概也有所耳闻，雄安新区横空出世，能级直接跨过之前十余年的国家新区，成为和深圳特区媲美的存在

　　前不久同事乔不丝去过环沪的昆山，对比高点当地房价跌了三到四成，最近还有回暖的迹象，但燕郊却没有

　　目前还在布局元宇宙、人工智能这些新赛道，可见昆山从来没有自我定位成卫星城、或者睡城，而是完全

　　作为广州第五个万亿工业大市，惠州石化产业已成为全球产业高地，本身底子就不差还有2个全国百强产业集群，产业发展模式上已经和苏州、深圳接近

　　但一直到北部科学城附近，路上车流稀疏，路旁生活配套只有寥寥几个周边基础建设还没完全建好，越往里走人迹、商铺全无，买瓶水都很困难，整体十分空旷

　　现有的产业布局集聚度也相对较低，无法为本地提供大量就业支撑，生活中这里的人依然要去北京、向外跑才有生路

　　按照《北京城市副中心控制性详细规划(2016年—2035年)》，燕郊所在的北三县要与通州“协同发展规划”

　　当大厂靠潮白新城成为北三县产业领头羊的时候，燕郊还停留在房地产无序开发的野蛮时期，本地经济结构单一最极端的时候也就是2010-2016年间，燕郊土地出让收入占财政收入比重超50%

　　GDP严重依赖房地产，类似生产性服务业（如金融、科技）占比不足10%所以当市场下行投资客退去，燕郊向外无法借力、向内力量不足，只能寄生于北京，楼市下行沦为睡城已经是必然

　　但我们跟各位讨论燕郊并不只是在讲燕郊而是当下的环一线城市正在集体经历荣光散尽的阶段，毫无疑问这是一个万分痛苦的过程但浪潮平息之后，这些城市依然有它存在的意义

　　就像无论北漂还是沪漂、深漂们，都有安家一线城市的梦想，但因为种种限制只能退而求其次燕郊、昆山、惠州们给了这些人一个拼尽繁华之后落脚的地方

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